לוח סילוקין - מהו ואיך מחשבים אותו

מהו לוח סילוקין

לפי ההגדרה בוויקיפדיה, לוח סילוקין הוא טבלה שמציגה את שלבי ההחזר של הלוואה שנפרעת בתשלומים. הלוח נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסוף התקופה מוחזרים גם הקרן וגם הריבית שהצטברה. "סילוק" פירושו סיום החוב, ומכאן השם.

כל תשלום בלוח מורכב משני חלקים:

• קרן - הסכום שקיבלתם בפועל, או מה שנשאר ממנו.
• ריבית - המחיר שאתם משלמים על הכסף שעדיין בידיכם.

במשכנתא, לפי כל זכות, הבנק צריך למסור לכם לוח סילוקין שמפרט את ההחזרים החודשיים העתידיים עד סוף ההלוואה. לכל שיטת החזר יש לוח משלה, והוא מחושב לפי סכום ההלוואה, הריבית וסוג המסלול. בפועל תקבלו לוח כזה גם בהלוואות אחרות, למשל הלוואה לכל מטרה מהבנק או הלוואה לרכישת רכב. כדאי לבקש אותו ולקרוא אותו לפני החתימה.

בגרסה הקודמת של הכתבה הזו נכתב שהקרן "נשארת קבועה" ורק הריבית משתנה. זה לא מדויק. יתרת הקרן יורדת עם כל תשלום, ובגלל זה הריבית החודשית יורדת. זה המנגנון שעומד מאחורי כל לוח סילוקין.

מבנה לוח הסילוקין: מה יש בכל עמודה

לוח סילוקין מוצג בדרך כלל לפי חודשים. כל שורה היא תשלום אחד. אלה העמודות שתראו ברוב הלוחות:

בהלוואה צמודה יש לפעמים גם עמודה של הפרשי הצמדה. נרחיב על כך בהמשך.

שלוש שיטות ההחזר הנפוצות

לפי כל זכות, יש שלוש דרכים נפוצות להחזיר משכנתא: החזר חודשי בסכום קבוע (שפיצר), החזר חודשי בסכום משתנה (קרן שווה), והחזר חד פעמי של הקרן בסוף התקופה (בלון או בוליט). הנה איך כל אחת נראית על אותה הלוואה.

הדוגמה בכתבה: הלוואה של 100,000 ₪ ל-60 חודשים, בריבית שנתית נומינלית של 6%, כלומר 0.5% לחודש, בלי הצמדה. זו ריבית לדוגמה לצורך החישוב בלבד, ולא ריבית שמוצעת בשוק. החישובים נעשו על ידי ארנפלד הלוואות לפי הנוסחאות שמופיעות בערך "לוח סילוקין" בוויקיפדיה.

לוח שפיצר: תשלום חודשי קבוע

בנק ישראל מגדיר לוח שפיצר כטבלה שמבוססת על תשלום חודשי קבוע, למעט הפרשי הצמדה אם יש, לכל אורך התקופה. לפי ההגדרה של בנק ישראל, בתחילת התקופה רכיב הריבית בכל תשלום גבוה והוא הולך ופוחת, ובמקביל רכיב הקרן גדל.

בדוגמה שלנו התשלום החודשי יוצא 1,933.28 ₪. כך נראות כמה שורות מהלוח:

סך הריבית לאורך כל התקופה בדוגמה: 15,996.81 ₪. היתרון של שפיצר הוא תשלום צפוי ונמוך יותר בהתחלה. החיסרון הוא שהקרן יורדת לאט יותר בשנים הראשונות, ולכן סך הריבית גבוה יותר מאשר בקרן שווה.

קרן שווה: תשלום שיורד עם הזמן

לפי כל זכות, בשיטה הזו מחלקים את סכום ההלוואה המקורי שווה בשווה במספר החודשים. לרכיב הקרן הקבוע מוסיפים בכל חודש ריבית על יתרת הקרן. התשלום גבוה יחסית בהתחלה ויורד עד סוף ההלוואה. כל זכות מציינת גם שלא בכל מסלולי ההלוואה אפשר לבחור בשיטה הזו.

בדוגמה שלנו רכיב הקרן הוא 1,666.67 ₪ בכל חודש (100,000 חלקי 60). התשלום הראשון הוא 2,166.67 ₪ (קרן ועוד 500 ₪ ריבית), והאחרון 1,675 ₪. סך הריבית: 15,250 ₪.

בלון או בוליט: הקרן משולמת בסוף

לפי כל זכות, בשיטה הזו הקרן מוחזרת בתשלום אחד בסוף התקופה, ויש שתי אפשרויות. באפשרות הראשונה משלמים כל חודש רק את הריבית, ואת כל הקרן בסוף. באפשרות השנייה לא משלמים כלום במהלך התקופה, ובסוף משלמים את הקרן ואת כל הריבית שהצטברה.

הכתבה הקודמת קבעה שבוליט היא "ההלוואה היקרה ביותר" כי יש בה ריבית על ריבית. צריך לדייק. ריבית דה-ריבית, שכל זכות מזכירה, נוצרת כשהריבית לא משולמת ומצטרפת לחוב, כלומר בבלון מלא. בבוליט שבו משלמים ריבית כל חודש אין ריבית על ריבית, אבל הריבית מחושבת כל חודש על הקרן המלאה, כי הקרן לא יורדת. בדוגמה שלנו:

• בוליט עם תשלומי ריבית: 500 ₪ בכל חודש, סך ריבית 30,000 ₪, ובסוף תשלום של 100,000 ₪.
• בלון מלא (בלי תשלומים בדרך, ריבית שנצברת חודשית): סך ריבית של כ-34,885 ₪, שמשולם יחד עם הקרן בסוף.

שתי הגרסאות יקרות בהרבה משפיצר ומקרן שווה באותה ריבית, כי החוב נשאר מלא לאורך כל התקופה. בנק ישראל מתייחס להלוואות האלה בזהירות: במרץ 2025 פרסם הפיקוח על הבנקים הוראת שעה שתקפה עד סוף 2026, שכוללת מגבלה על הלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, כך שלא יעלו על 10% מסך הביצועים של הלוואות לדיור ברבעון. עוד על השיטה תמצאו בכתבה על הלוואת בלון.

השוואה בין השיטות על אותה הלוואה

כל הנתונים בטבלה הם חישוב של ארנפלד הלוואות על הדוגמה (100,000 ₪, 60 חודשים, 0.5% לחודש), בלי הצמדה ובלי עמלות.

האם בשפיצר הבנק גובה את הריבית מראש? בדיקה מול ההגדרות הרשמיות

טענה שחוזרת הרבה, וגם הופיעה בגרסה הקודמת של הכתבה הזו, היא ששפיצר "עובד לטובת הבנק" כי הוא גובה קודם את הריבית. ההגדרות הרשמיות מראות תמונה אחרת. כל זכות מתארת בקרן שווה ריבית שמחושבת על יתרת הקרן, ובנק ישראל מתאר בשפיצר רכיב ריבית שגבוה בהתחלה ויורד, וזה בדיוק מה שקורה כשהריבית היא אחוז מהיתרה. בדוגמה שלנו הריבית בחודש הראשון זהה בשתי השיטות: 500 ₪, כלומר 0.5% מ-100,000 ₪. אם מחברים את יתרות הקרן של כל החודשים, בשפיצר מתקבל 3,199,362 "שקל-חודש" ובקרן שווה 3,050,000. סך הריבית בכל שיטה, 15,996.81 ₪ ו-15,250 ₪, הוא בדיוק 0.5% מהסכומים האלה. כלומר, על כל שקל שנשאר אצלכם חודש אחד אתם משלמים אותו מחיר. ההפרש של כ-747 ₪ נובע רק מזה שבשפיצר אתם מחזיקים יותר כסף של הבנק לזמן ארוך יותר. ריבית "מראש" גם לא קיימת: לפי כל זכות, בפירעון מוקדם מלא מחזירים את הסכום שנותר לתשלום. אחרי 24 תשלומים בשפיצר זה 63,548.88 ₪, ולא 69,598 ₪ שהם 36 התשלומים שנותרו. מה שכן עלול להתווסף הוא עמלות פירעון מוקדם, שמפורטות בהמשך.

האם לוח הסילוקין משקף שינויים במדד ובריבית?

הכתבה הקודמת אמרה שלוחות הסילוקין לא יכולים לשקף את השינויים. זה נכון רק חלקית. לוח הסילוקין שאתם מקבלים ביום החתימה מבוסס על הריבית והמדד הידועים באותו יום. לפי כל זכות, בשפיצר התשלום קבוע כל עוד הריבית והמדד לא משתנים. אם יש שינוי בריבית או במדד המחירים לצרכן, ההחזר החודשי עשוי להשתנות, ולוח הסילוקין מעודכן ומחושב מחדש.

מה זה אומר בפועל:

• הלוואה צמודה למדד - יתרת הקרן מתעדכנת לפי המדד, ואיתה התשלום. לפי בנק ישראל, הקביעות של שפיצר היא "למעט הפרשי הצמדה".
• ריבית משתנה - בכל נקודת שינוי הבנק מחשב לוח חדש על היתרה שנשארה.
• ריבית קבועה לא צמודה - רק כאן הלוח מיום החתימה נשאר כמו שהוא עד הסוף, אם לא תשנו דבר.

על ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית אחרי אינפלציה תוכלו לקרוא בכתבה ריבית נומינלית לריאלית.

איך מחשבים לוח סילוקין בעצמכם

אפשר לבנות לוח סילוקין בגיליון אלקטרוני בכמה צעדים. הנוסחאות כאן לקוחות מהערך "לוח סילוקין" בוויקיפדיה.

1. מחשבים ריבית חודשית. אם הריבית השנתית נומינלית, מחלקים ב-12. לפי הדוגמה בוויקיפדיה, 6.5% נומינלית נותנת 0.065/12, כלומר כ-0.54% לחודש. אם הריבית השנתית מתואמת (אפקטיבית), הריבית החודשית היא (1.065) בחזקת 1/12 פחות 1, כלומר כ-0.53% לחודש. בדקו בחוזה איזה סוג ריבית כתוב.
2. מחשבים את התשלום. בשפיצר, לפי ויקיפדיה, התשלום הוא R חלקי (1 פחות 1 חלקי (1+R) בחזקת n), כפול סכום ההלוואה, כש-R היא הריבית החודשית ו-n מספר התשלומים. בקרן שווה, רכיב הקרן הוא סכום ההלוואה חלקי n.
3. שורה ראשונה. ריבית = יתרה כפול R. קרן = תשלום פחות ריבית (בשפיצר), או הסכום הקבוע (בקרן שווה). יתרה חדשה = יתרה פחות קרן.
4. מעתיקים למטה עד שהיתרה מגיעה לאפס.

דוגמה לבדיקה: הגרסה הקודמת של הכתבה הציגה הלוואה של 25,000 ₪ ב-10 תשלומים בריבית של 0.4% לחודש. לפי הנוסחה התשלום יוצא 2,555.33 ₪, וסך הריבית כ-553 ₪. אם הגיליון שלכם נותן את אותה תוצאה, הוא בנוי נכון. לפרטים נוספים על שיטת שפיצר ראו גם את הכתבה לוח שפיצר.

פירעון מוקדם ולוח הסילוקין

לוח הסילוקין הוא גם הבסיס לחישוב של פירעון מוקדם. לפי כל זכות, בעל משכנתא רשאי להחזיר את כל היתרה או חלק ממנה לפני הזמן, בכפוף לעמלות. כמה נקודות שכדאי להכיר:

• פירעון חלקי - לפי כל זכות, הסכום צריך להיות לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי או 10% מהיתרה, לפי הגבוה מביניהם. בבקשה בוחרים אם לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר החודשי. הבנק יפיק לכם לוח סילוקין חדש בהתאם.
• עמלה תפעולית - לפי כל זכות, עד 60 ₪ (נכון ל-2017, ויכולה להתעדכן). הפיקוח על הבנקים הבהיר בהודעה לעיתונות שמותר לגבות עמלה תפעולית אחת בלבד, גם אם המשכנתא בנויה מכמה מסלולים.
• עמלת אי הודעה מוקדמת - עד 0.1% מהסכום שנפרע, לפי כל זכות. אפשר להימנע ממנה אם מודיעים לבנק בכתב 10 עד 45 ימים לפני מועד הפירעון.
• עמלת היוון (הפרשי ריבית) - בדרך כלל העמלה המשמעותית. לפי כל זכות היא מחושבת לפי ההפרש בין הריבית במשכנתא לבין הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל ביום הפירעון, וצו הבנקאות קובע הנחה של 10% עד 40% ממנה, לפי סוג ההלוואה והזמן שחלף.
• עמלת מדד ממוצע - רק בהלוואות צמודות למדד, ורק בפירעון בין ה-1 ל-15 בחודש, לפי כל זכות. פירעון מה-16 ואילך פוטר ממנה.

אם אתם שוקלים לפרוע חלק מהלוואה ולקחת אחרת, קראו גם את הכתבה על מיחזור הלוואות.

איזו שיטה מתאימה לכם

אין שיטה שנכונה לכולם. כל זכות ממליצה לפנות לייעוץ מקצועי, כי שיטת ההחזר צריכה להתאים לצרכים וליכולת הכלכלית של כל לווה. הנה שאלות שיעזרו לכם לחשוב:

• כמה אתם יכולים לשלם היום? אם התשלום הראשון בקרן שווה מעמיס על התקציב, שפיצר נותן תשלום התחלתי נמוך יותר. בדוגמה: 1,933 ₪ מול 2,167 ₪.
• האם ההכנסה צפויה לרדת? למשל לקראת פרישה. תשלום שיורד עם הזמן, כמו בקרן שווה, יכול להתאים.
• האם יש לכם צפי ודאי לכסף גדול בעתיד? רק אז שווה לבדוק בוליט או בלון, ובזהירות, כי בסוף התקופה צריך לשלם את כל הקרן בבת אחת.
• האם תרצו לפרוע מוקדם? בכל שיטה מחזירים בפירעון את היתרה. ההבדל הוא שבקרן שווה היתרה נמוכה יותר בכל נקודת זמן.

במשכנתא אפשר לשלב: לבחור שיטת החזר שונה לכל מסלול בתמהיל. לפי כל זכות, את שיטת החישוב בוחרים בעת פתיחת התיק עבור כל אחד מהמסלולים. מידע כללי על משכנתאות תמצאו במדריך המשכנתא, ועוד עצות לפני חתימה בכתבה טיפים ללקיחת הלוואה.

מה לבדוק בלוח הסילוקין לפני שאתם חותמים

1. שהסכום בשורה הראשונה הוא הסכום שתקבלו בפועל.
2. שהריבית בלוח תואמת את הריבית בחוזה, ושברור אם היא נומינלית או אפקטיבית.
3. אם ההלוואה צמודה או בריבית משתנה: שהבנתם שהלוח הוא הערכה בלבד ויתעדכן.
4. מה סך כל התשלומים. חברו את עמודת התשלומים, והשוו לסכום ההלוואה.
5. אם יש תקופת דחייה (גרייס) או תשלום גדול בסוף, שזה מופיע בלוח בבירור.
6. מה תנאי הפירעון המוקדם, ואילו עמלות יחולו.

נכתב ונבדק על ידי ארנפלד הלוואות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.