מה זה משכנתא לכיסוי חובות
בבנקים למשכנתאות המוצר נקרא בדרך כלל "משכנתא לכל מטרה". בנק ירושלים, למשל, מגדיר אותו באתר שלו כהלוואה לכל מטרה שמקובלת על הבנק, כנגד שעבוד נכס בבעלות הלווה, שלא נועדה לרכישת דירת מגורים. לפי אותו עמוד, הבנק דורש הערכת שמאי של הנכס, והכסף מועבר לחשבון הלווים ולא לחשבון של מוכר.
ההבדל המרכזי בין משכנתא כזו לבין הלוואה לכל מטרה רגילה הוא הבטוחה. כשיש שעבוד על דירה, המלווה מוכן בדרך כלל לפרוס את ההחזר על תקופה ארוכה יותר. מצד שני, החוב כבר לא "רק" חוב: הוא רשום על הבית. הרחבה על המוצר עצמו תמצאו בכתבה על הלוואה לכל מטרה לבעלי נכס.
למה זה משמש בפועל? בעיקר לאיחוד של כמה הלוואות קצרות עם החזרים גבוהים, לסגירת מינוס קבוע, או לסגירת חוב שהגיע לשלב של גבייה. אם החוב הוא בעיקר מינוס בחשבון, כדאי לקרוא גם את הכתבה על הלוואה לסגירת המינוס, ואם אתם שוקלים לאחד הלוואות קיימות בלי לשעבד דירה - את המדריך למיחזור הלוואות.
כמה אפשר לקבל: שיעור המימון אחרי עדכון דצמבר 2025
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת את התקרות למשכנתאות בבנקים. בחוזר שפרסם הפיקוח על הבנקים ב-16 בדצמבר 2025 נקבע שבנק רשאי לאשר הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת נכס (כלומר הלוואה לכל מטרה במשכון דירה) עד שיעור מימון של 70% במקום 50%, ובלבד שהסכום שמעל 50% לא עולה על 200,000 ש"ח. לפי החוזר, ההקלה הזו ניתנה לראשונה כהוראת שעה בתקופת מלחמת "חרבות ברזל" בדצמבר 2023, ובדצמבר 2025 היא קובעה בהוראה עצמה ונכנסה לתוקף ביום הפרסום.
שני דברים חשובים כאן. הראשון: מדובר בהרשאה ולא בחובה. כל בנק מחליט אם להפעיל אותה, ובחלק מאתרי הבנקים עדיין מופיעה תקרה של 50%. השני: התקרה נבדקת על כל ההלוואות שרשומות על אותה דירה יחד. סעיף 4 בהוראה קובע שהבנק לא יאשר הלוואה אם שיעור המימון שלה, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שניתנו בביטחון אותה דירה, עובר את התקרה. גם מזרחי טפחות כותב בעמוד המוצר שלו שסך כל ההלוואות בשעבוד הנכס לא יעלה על 70% משוויו.
בטבלה הבאה חישבנו את התקרה הכוללת לפי שני הכללים, לכמה שווים של דירה. המספרים הם דוגמה להמחשה של הנוסחה שבהוראה, לא הצעה של בנק. מהיתרה שבטבלה מחסירים את יתרת המשכנתא הקיימת על הדירה, אם יש.
| שווי הדירה (ש"ח) | תקרה כוללת לפי 50% | תקרה כוללת לפי סעיף 10א | מה מגביל בפועל |
|---|
| 800,000 | 400,000 | 560,000 | 70% משווי הדירה |
| 1,000,000 | 500,000 | 700,000 | שתי המגבלות נפגשות |
| 1,500,000 | 750,000 | 950,000 | 200,000 ש"ח מעל 50% |
| 2,500,000 | 1,250,000 | 1,450,000 | 200,000 ש"ח מעל 50% |
מהחישוב עולה כלל פשוט: בדירה ששווה עד מיליון ש"ח, מה שמגביל הוא 70% מהשווי. בדירה ששווה יותר ממיליון ש"ח, ההקלה מוסיפה לכל היותר 200,000 ש"ח מעל חצי משווי הדירה, כי 20% ממיליון הם בדיוק 200,000.
מבחן ההחזר מההכנסה: 50%, 40% ומה נחשב הוצאה קבועה
מעבר לשווי הדירה, הבנק בודק את היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה הפנויה. לפי סעיף 5 בהוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה שעולה על 50%. לפי סעיף 6, כשהיחס עולה על 40% הבנק צריך להקצות להלוואה משקל סיכון מלא. בנק ישראל מסביר בעמוד השאלות והתשובות על רפורמת המשכנתאות שהלוואה כזו נחשבת בסיכון גבוה ולכן צפויה לעלות ללווה יותר, ושבחלק ניכר מההלוואות שיעור ההחזר הוא בערך 30%-40% מההכנסה.
ההכנסה הפנויה לפי נספח א' להוראה היא ההכנסה החודשית נטו, פחות הוצאות קבועות. "הוצאה קבועה" היא התחייבות שנשארו לה יותר מ-18 חודשים, כולל מזונות והחזרי הלוואות. כמה פרטים מתוך ההוראה וקובץ השאלות והתשובות שלה שכדאי להכיר לפני הפגישה בבנק:
- הכנסה נחשבת רק אם היא משולמת באופן קבוע, יש עליה אסמכתה, ויש הוכחה שהיא נכנסת לחשבון הבנק. הכנסה במזומן שלא הופקדה לא תוכר.
- אצל עצמאים, דוחות שומה שנתיים חתומים (או אישור רואה חשבון או יועץ מס לשנה האחרונה) מספיקים כהוכחת הכנסה.
- אפשר להכיר במחצית מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, בתנאים שבהוראה.
- מועד הבדיקה הוא מועד אישור ההלוואה, לא מועד ביצועה.
הסעיפים בהוראה 329 שמשנים את החשבון כשסוגרים חובות
רוב ההסברים על משכנתא לאיחוד חובות נעצרים ב"עד 50% משווי הדירה ועד 50% מההכנסה". בהוראה עצמה ובקובץ השאלות והתשובות שצורף לחוזר מדצמבר 2025 יש כמה סעיפים שנוגעים ישירות למי שסוגר חובות. סעיף 11 קובע שמגבלות ההחזר מההכנסה (סעיפים 5 ו-6) לא חלות על הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 ש"ח, וסעיף 12 מאפשר לבנק לא להחיל עליהן גם את המגבלה על החלק בריבית משתנה, כל עוד התיק הכולל שלו עומד בה. שאלה 4.14 בקובץ קובעת שכשהלווה מתחייב לפרוע הלוואה קיימת, הבנק רשאי להתייחס למועד הפירעון המוצהר במקום למועד המקורי, אם יש בידיו מסמכים שמניחים את דעתו שיש מקור לסילוק. שאלה 7.7 קובעת שהלוואה שמחזרת כמה הלוואות מסווגת באופן יחסי לפי המטרה המקורית של כל אחת. ומ-30 ביוני 2026, לפי התיקון לנספח א' להוראה, ההחזר החודשי שנבדק כולל גם הלוואות קודמות שרשומות על אותה דירה, גם בבנק אחר או אצל גוף אחר, אם נשארו להן יותר מ-18 חודשים. מה זה אומר לכם: בבקשה קטנה, עד 120,000 ש"ח, תקרת ה-50% הרגולטורית לא חלה, אבל הבנק עדיין בודק לפי המדיניות שלו. בבקשה גדולה, בקשו מהבנק להתייחס להלוואות שנסגרות מכספי המשכנתא כאל הלוואות שנפרעות, והביאו מכתבי יתרה לסילוק מכל מלווה. ואם יש לכם כבר משכנתא, ההחזר עליה ייכנס לחישוב גם כשהבקשה מוגשת לבנק אחר.
עוד שני כללים רלוונטיים. לפי סעיף 9 בהוראה, בנק לא יבצע מיחזור של הלוואה לדיור אם המיחזור יוצר חריגה מהמגבלות או מגדיל חריגה קיימת. ולפי שאלה 6.1, כשנעשה הסדר חוב עם הלקוח או מתווה סיוע מטעם הממשלה או בנק ישראל, אפשר לפרוס את ההחזר גם מעבר ל-30 שנה ממועד מתן האשראי. כלומר, מי שכבר מתקשה במשכנתא קיימת יכול לבקש מהבנק הסדר, ולא רק הלוואה נוספת.
כמה זה עולה: המרווח במשכנתא לכל מטרה לעומת משכנתא לדירה
משכנתא לכל מטרה היא לא אותה משכנתא שלוקחים לקניית דירה, גם מבחינת המחיר. בתיבה מתוך דוח בנק ישראל לשנת 2024 (פורסמה במרץ 2025), בנק ישראל הציג את המרווח של המשכנתאות, כלומר ההפרש בין הריבית במסלול לבין ריבית עוגן שמחושבת מאג"ח ממשלתיות. לפי הנתונים שם, המרווח הממוצע במשכנתאות למטרת מגורים היה 1.93% (חציון 1.88%), ובמשכנתאות לכל מטרה 4.17% (חציון 4.25%). בחישוב פשוט, זה פער של כ-2.2 נקודות אחוז בממוצע.
המשמעות: אל תשוו הצעה למשכנתא לכל מטרה לריבית שקיבלו חברים על משכנתא לדירה. השוו אותה לריבית שאתם משלמים בפועל על החובות שאתם סוגרים, ולסך התשלומים לאורך כל התקופה. כדאי לבקש מכל מלווה לוח סילוקין מלא, ולבדוק איך ההחזר בנוי לפי שיטת שפיצר או שיטה אחרת.
משכנתא לסגירת חובות מהבנק
תקופת ההלוואה בבנק מוגבלת ל-30 שנה לפי סעיף 8 בהוראה 329, וחלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה לפי סעיף 7 (עם החריג להלוואות לכל מטרה של עד 120,000 ש"ח שתואר למעלה). בתוך המסגרת הזו, כל בנק קובע מוצרים ותנאים משלו. למשל, מזרחי טפחות מציין באתר שלו הלוואה לכל מטרה ללקוחות משכנתא החל מ-40,000 ש"ח לתקופה של 4 עד 30 שנים, ומסלול נוסף של 10,000 עד 60,000 ש"ח למי שיש לו גם משכנתא וגם חשבון עו"ש בבנק.
לפני שאתם פונים לבנק, בדקו מה מופיע עליכם במאגר נתוני האשראי. הבנק יראה את ההלוואות והפיגורים שלכם, ועדיף שתדעו לפניו.
הלוואה לכיסוי חובות מחברות כרטיסי האשראי
חברות כרטיסי האשראי מציעות הלוואות לכל מטרה בלי שעבוד דירה. הן לא כפופות להוראה 329, כי ההוראה מנוסחת כחובה של תאגיד בנקאי בהלוואות לדיור. הלוואה כזו לא מכניסה את הדירה לתמונה. השוו את התקופה, את ההחזר החודשי ואת העלות הכוללת מול משכנתא לכל מטרה. מה לבדוק ואיך להשוות - בכתבה על הלוואות מחברות כרטיסי האשראי. שימו לב: אם החובות שאתם רוצים לסגור הם בעצמם הלוואות מכרטיס אשראי, הלוואה חדשה מאותו סוג לא משנה את המבנה של החוב, רק את המועדים.
משכנתא לכיסוי חובות מחברות הביטוח וגופים חוץ בנקאיים
גם חברות ביטוח וגופים חוץ בנקאיים אחרים מציעים משכנתא לכל מטרה על נכס קיים. התנאים שלהן נקבעים לפי המדיניות שלהן והרגולציה שחלה עליהן, ולא לפי הוראה 329 שחלה על בנקים. לכן אל תניחו שהתקרות שבכתבה הזו חלות גם שם, ובקשו את כל התנאים בכתב. הרחבה על הלוואות כאלה בכתבות הלוואה חוץ בנקאית והלוואה כנגד נכס.
חלופה אחרת שלא דורשת שעבוד דירה היא הלוואה כנגד חיסכון, למשל הלוואה מקרן ההשתלמות. בהלוואה כזו החיסכון משמש בטוחה, והכסף לא נמשך מהקרן.
הסיכון: מה קורה לדירה אם לא עומדים בהחזרים
כשאתם סוגרים חוב רגיל בעזרת משכנתא, החוב עובר מגב שאין לו בטוחה לגב הדירה. לפי כל זכות, כשהבנק מבקש בהוצאה לפועל לממש משכנתא על דירת מגורים, רשם ההוצאה לפועל לא יורה על מכירה ופינוי לפני שהוכח שלחייב ולבני המשפחה שגרים איתו יש סידור מגורים חלופי. אבל בהסכמי משכנתא שנחתמו אחרי 16.05.2009, אם ההסכם קובע זאת, הבנק עשוי להיות מחויב רק לדיור חלופי זמני באזור המגורים למשך 18 חודשים. בהסכמים ישנים יותר, ויתור כזה תקף רק אם הוסברו לחייב הזכות ומשמעות הוויתור לפני שחתם. כל זכות מביא גם פסק דין שבו בית המשפט ביטל סעיף ויתור על דיור חלופי שהבנק לא הסביר ללווה.
לכן, לפני החתימה, קראו את סעיף הדיור החלופי בהסכם המשכנתא ובקשו הסבר. ואם ההחזר החדש נשען על הכנסה לא יציבה, שקלו אם להכניס את הדירה לסיכון בשביל חוב שאפשר אולי להסדיר בדרך אחרת.
אם גם המשכנתא הקיימת נכללת באיחוד: עמלות פירעון מוקדם
לפעמים האיחוד כולל גם סגירה של המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא אחת גדולה. במקרה כזה תשלמו עמלות פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה. לפי כל זכות, הבנק רשאי לגבות עד חמש עמלות: עמלה תפעולית (עד 60 ש"ח, נכון ל-2017), עמלת אי הודעה מוקדמת (עד 0.1% מהסכום הנפרע), עמלת הפרשי היוון, עמלת מדד ממוצע ועמלת הפרשי שער. עמלת אי ההודעה לא נגבית אם לקחתם מהבנק הלוואה חדשה כדי לפרוע את המשכנתא, והעמלה התפעולית נגבית פעם אחת בלבד גם כשהמשכנתא בנויה מכמה מסלולים, לפי עמדת הפיקוח על הבנקים. עמלת הפרשי ההיוון היא בדרך כלל הגבוהה, וצו הבנקאות מחייב הנחה של 10%-40% ממנה לפי סוג ההלוואה והזמן שעבר מלקיחתה. אפשר לבקש מהבנק דף הסבר על העמלות בחינם, עד פעמיים בשנה.
טבלת החלופות: מה לבדוק בכל אחת
| חלופה | מה משמש בטוחה | מה לבדוק לפני שחותמים |
|---|
| משכנתא לכל מטרה בבנק | הדירה | שיעור מימון כולל, יחס החזר, סך התשלומים לכל התקופה, סעיף דיור חלופי |
| משכנתא לכל מטרה מגוף חוץ בנקאי | הדירה | ריבית ועמלות בכתב, תנאי פירעון מוקדם, דרגת השעבוד |
| הלוואה מחברת כרטיסי אשראי | בדרך כלל אין | החזר חודשי מול ההכנסה, תקופה, עלות כוללת |
| הלוואה כנגד חיסכון | כספי החיסכון | ריבית, מה קורה לחיסכון אם לא משלמים |
סדר פעולות לפני שמגישים בקשה
- רשמו כל חוב: יתרה, ריבית, החזר חודשי וכמה חודשים נשארו. חובות שנשארו להם פחות מ-18 חודשים לא נחשבים הוצאה קבועה בחישוב ההכנסה הפנויה.
- בקשו מכל מלווה מכתב יתרה לסילוק. תצטרכו אותו גם לחישוב וגם כדי שהבנק יתייחס להלוואות האלה כנפרעות.
- בדקו את דוח נתוני האשראי שלכם. מידע על הדוח ועל הדירוג תמצאו בכתבה על דוח BDI.
- חשבו את שיעור המימון הכולל: יתרת המשכנתא הקיימת ועוד הסכום החדש, חלקי שווי הדירה.
- השוו הצעות לפי סך התשלומים לאורך כל התקופה, לא רק לפי ההחזר החודשי.
- קראו את סעיפי הדיור החלופי והפירעון המוקדם בהסכם לפני החתימה.
- אחרי הסגירה, ודאו שכל החובות אכן נסגרו ושהמסגרות שהתפנו לא מתמלאות מחדש.
אם אתם לא בטוחים שהמהלך מתאים לכם, אפשר לפנות לייעוץ, וגם לפנות לבנק עצמו ולבקש הסדר לפני שלוקחים הלוואה נוספת.
נכתב ונבדק על ידי ארנפלד הלוואות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.